令和8年度税制改正により、中古住宅を購入する方にとって大きな追い風となる見直しが行われました。
これまで中古住宅は、新築住宅と比べて住宅ローン控除の対象となる借入限度額が低く設定されていました。しかし今回の改正により、一定の条件を満たす中古住宅については、新築住宅と同じ借入限度額が適用されることになりました。
今回の改正は、空き家や相続不動産の活用促進と、省エネ性能の高い住宅の普及を後押しする内容であり、持続可能な住宅市場の形成を目指した改正と言えるでしょう。
何が変わったの？
住宅ローン控除が令和12年（2030年）までの５年間延長されました。
さらに、これまで中古住宅の場合、住宅ローン控除の対象となる借入限度額は次のようになっていました。
| 住宅の種類 | 改正前 |
|---|---|
| 認定住宅 | 3,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,000万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 |
令和8年度税制改正後は、一定の条件を満たす中古住宅について次のようになります。
| 住宅の種類 | 改正後（子育て世帯、若者夫婦世帯） |
|---|---|
| 認定住宅 | 3,500万円（4,500万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円） |
| その他の住宅 | 2,000万円（2,000万円） |
※住宅ローン控除の適用要件を満たす必要があります。
令和7年度までは省エネ基準適合住宅以上で一律3,000万円でしたが、令和8年度からは性能区分ごとの差が拡大され、認定住宅・ZEH水準住宅は3,500万円へ引き上げられる一方、省エネ基準適合住宅は2,000万円となりました。
住宅ローン控除でいくら戻る？
【簡単シミュレーション】
住宅ローン借入予定額
【 】万円
年末ローン残高
【 】万円
年間控除額（目安）
年末ローン残高 x 0.7%
【 】円 / 年
※実際の控除額は所得税額等により異なります。
どんな中古住宅が対象？
今回の優遇を受けるためには、以下のいずれかに該当する中古住宅である必要があります。
- 認定長期優良住宅：「耐震性に優れるなど長く安心して住めるよう国が認定した住宅」
- 認定低炭素住宅：「省エネ性能が高く環境に配慮した住宅」
- ZEH水準省エネ住宅：「光熱費を抑えやすい高省エネ住宅」
- 省エネ基準適合住宅：「一定の省エネ性能を満たす住宅」
購入前に住宅の性能証明書などで確認することが重要です。省エネ性能によって税制優遇が大きく変わります。
どんな人にメリットがある？
特に次のような方にはメリットが大きくなります。
子育て世帯・若者夫婦世帯はさらに優遇
19歳未満のお子様がいる世帯
または
夫婦のどちらかが40歳未満の場合
最大4,500万円まで控除対象になります。
都内で中古マンションを購入する方
近年は中古マンション価格が上昇しており、3,000万円を超える住宅ローンを利用するケースも珍しくありません。
これまでは借入額が大きくても、住宅ローン控除の対象となる借入残高に上限がありました。
今回の改正により、一定の省エネ性能を持つ住宅であれば、より多くの借入残高について控除を受けられる可能性があります。
中古戸建てを購入する方
中古戸建てでもリフォーム済みの住宅や比較的新しい住宅では、省エネ基準を満たしているケースがあります。
購入前に性能証明書の有無を確認することで、住宅ローン控除のメリットを受けられる可能性があります。
購入前に確認したいポイント
住宅ローン控除の優遇を受けるためには、
✅ 住宅ローンを利用する
✅ ご自身が住む住宅を購入する
✅ 床面積40㎡以上である（条件あり）
✅ 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
✅ 合計年間所得が2,000万円以下であること
→該当する方は住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
などの条件があります。
住宅購入前に資金計画を
・住宅ローン控除は使える？
・毎月の返済額はいくら？
・購入時の諸費用は？
・住み替えでどれくらい節約できる？
お気軽にご相談ください。現在のお住まいと比較した住み替えシミュレーションを無料にて承ります。
まとめ
今回の税制改正は、中古住宅市場にとって非常に大きな変更です。
これまで新築住宅と比べて不利だった住宅ローン控除の扱いが見直され、省エネ性能の高い中古住宅については、新築住宅に近い優遇を受けられるようになりました。
中古住宅の購入を検討されている方は、価格や立地だけでなく、「住宅ローン控除の対象になるか」「どの区分の住宅なのか」もぜひ確認してみてください。
ジャパンリアルティ株式会社では、中古マンション・中古戸建ての購入相談も承っております。住宅ローン控除の対象となるかどうかも含めて、お気軽にご相談ください。
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